Maîtriser la fiscalité est essentiel pour maximiser vos revenus et ne pas vous faire surprendre lors des déclarations fiscales.
Différents statuts pour détenir son bien
L'engagement Maison Lérins : Au-delà de la gestion opérationnelle, nous vous aidons à y voir plus clair. Nos frais de gestion sont intégralement déductibles de vos revenus au régime réel, optimisant ainsi votre performance fiscale.
Investir dans la location saisonnière à Saint-Tropez est une opportunité patrimoniale exceptionnelle, mais naviguer entre les régimes fiscaux peut s'avérer complexe. Que vous soyez déjà loueur ou que vous lanciez votre premier projet avec Maison Lérins, comprendre la fiscalité est la clé pour maximiser votre rentabilité nette.
En France, les revenus issus de la location courte durée ne sont pas des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce statut particulier offre des avantages fiscaux souvent méconnus des propriétaires bailleurs.
La fiscalité locative des revenus expliquée en 5 minutes
La fiscalité du statut LMNP/LMP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est l'une des plus attractives en France, car elle permet de déclarer vos loyers comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Deux options s'offrent à vous :
Le régime Micro-BIC : C'est le plus simple. Il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond abaissé à 15 000 € en 2026). Vous n'êtes donc imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.
Le régime Réel : Souvent plus avantageux, il permet de déduire l'ensemble de vos charges (intérêts d'emprunt, frais de conciergerie, taxe foncière, travaux) et surtout de pratiquer l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Grâce à ce mécanisme d'amortissement, il est fréquent de réduire son bénéfice imposable à zéro, permettant ainsi de percevoir des loyers totalement nets d'impôts pendant de nombreuses années. À noter que depuis 2025, la réglementation évolue : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
La fiscalité de la SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) repose sur une logique d'entreprise, très différente de celle des particuliers. Voici les points clés en 2026 :
Imposition au niveau de la société : Contrairement à la SCI à l'IR, les associés ne sont pas imposés personnellement sur les loyers perçus. C’est la société qui paie l'impôt : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà.
Amortissement et charges : Vous pouvez déduire toutes les charges réelles (frais de notaire, taxe foncière, travaux) et surtout amortir le bien (déduire comptablement une partie du prix du bâtiment chaque année). Cela permet souvent de réduire le bénéfice imposable à zéro.
Fiscalité des dividendes : Si vous souhaitez sortir l'argent de la SCI, vous êtes taxé personnellement sur les dividendes. En 2026, la "Flat Tax" a évolué à 31,4 % (comprenant 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux).
Le revers de la médaille : la revente. C'est le point faible de l'IS. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable (prix d'achat moins les amortissements déduits). De plus, vous ne bénéficiez d'aucun abattement pour durée de détention, contrairement au régime des particuliers.
Investir en LMNP en indivision est la solution la plus simple et rapide pour acheter à plusieurs (amis, concubins, fratrie) sans créer de société (SCI). Fiscalement, c'est un régime "hybride" qui combine les avantages du meublé et la structure de l'indivision :
Le principe de quote-part : Chaque indivisaire est imposé personnellement dans la catégorie des BIC, au prorata de ses parts dans l'achat (ex: 50/50 ou 70/30).
Le Régime Réel quasi-systématique : Contrairement au LMNP classique, le micro-BIC est souvent impossible ou complexe en indivision. On utilise donc le régime réel, ce qui est une excellente nouvelle : vous déduisez toutes les charges et pratiquez l'amortissement.
Transparence fiscale : L'indivision dépose une seule liasse fiscale commune (formulaire n°2031). Le résultat (souvent proche de zéro grâce aux amortissements) est ensuite "ventilé" entre les membres, qui le reportent sur leur propre déclaration de revenus (2042-C-PRO).
La Plus-Value (Réforme 2025/2026) : Comme pour le LMNP classique, la plus-value de revente suit le régime des particuliers (avec abattements pour durée de détention), mais attention : les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul, ce qui augmente l'impôt à la sortie.
La fiscalité locale (taxe d'habitation, taxe foncière et CFE)
La fiscalité sur les résidences secondaires a connu des changements majeurs. Depuis 2023, la taxe d'habitation ne concerne plus que ces biens (THRS), et en 2026, la pression fiscale s'accentue dans les zones "tendues" où les mairies peuvent appliquer une majoration allant jusqu'à 60 %.
Concernant l'exonération via un contrat de conciergerie, voici les règles strictes en vigueur :
L'exonération pour "Usage Exclusif à la Location"
Il est possible d'être exonéré de la taxe d'habitation si vous prouvez que le bien n'est plus une "résidence secondaire" mais un local dédié exclusivement à une activité commerciale (location saisonnière).
Le critère de la "disposition" : Pour l'administration, si vous avez la possibilité d'occuper le bien ne serait-ce qu'une nuit dans l'année (ou si vous pouvez bloquer des dates sur le calendrier), vous en avez la "disposition". Vous êtes alors redevable de la taxe.
Le contrat de conciergerie exclusif : Pour obtenir l'exonération, vous devez produire un mandat de gestion ou de conciergerie interdisant formellement toute occupation personnelle par le propriétaire.
Les preuves exigées : L'administration demande souvent de prouver que le bien est loué (ou proposé à la location) 365 jours par an. Un calendrier de réservation sans aucune plage "bloquée" pour le propriétaire est indispensable.
La taxe foncière sera due quoi qu'il arrive dans votre location saisonnière. Elle sera à payer une fois par an en septembre de l'année.
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est l'impôt local obligatoire pour les loueurs en meublé, puisque l'activité est considérée comme commerciale (BIC). Cependant, vous êtes exonéré de CFE en SCI. Voici l'essentiel pour 2026 :
L'exonération de plein droit : Vous ne payez aucune CFE si votre chiffre d'affaires (recettes brutes) est inférieur ou égal à 5 000 € par an. Cette règle est nationale et automatique.
L'année de création : La première année d'activité (année de l'obtention de votre SIRET), vous bénéficiez d'une exonération totale. L'année suivante, la base d'imposition est souvent réduite de 50 %.
Le calcul (Base x Taux) : La CFE dépend de la valeur locative de votre bien et du taux voté par votre commune. Si cette valeur est faible, une cotisation minimale s'applique. En 2026, cette base minimale varie généralement entre 247 € et 589 € pour un chiffre d'affaires entre 5 001 € et 10 000 €.
Cas des Meublés de Tourisme : Si votre bien est classé "Meublé de Tourisme", vous pouvez être exonéré de CFE, sauf si la commune a délibéré contre cette exonération (ce qui est de plus en plus fréquent dans les zones touristiques pour compenser la perte de la taxe d'habitation).
Déductibilité : Si vous êtes au régime Réel, la CFE est une charge entièrement déductible de vos revenus locatifs, ce qui neutralise son impact sur votre impôt final.
